Последние несколько лет аграрный сектор в Украине является одной из самих прибыльных отраслей экономики, и едва ли не единственным источником валютных поступлений государства. Это одна из немногих отраслей, которая из года в год продолжает показывать положительный прирост экономических показателей. Учитывая такую особенность, агросфера стала лакомым куском, как для иностранных, так и для отечественных предпринимателей и инвестиционных фондов. На сегодня количество желающих приобрести аграрный бизнес растет в геометрической прогрессии. Казалось бы, зачем газодобывающей компании аграрный бизнес, однако факты − вещь упрямая, и даже такая компания как ПАО «Укргаздобыча» занимается арендой и обработкой земельных участков (паев).
В силу своей экономической привлекательности и рентабельности, которая по разным оценкам составляет от 25% до 45% годовых, агросфера привлекает многих участников рынка. При этом каждый преследует собственные интересы, у одного инвестора − это вложение средств в недвижимость и землю с целью дальнейшей перепродажи. Такого инвестора мало интересует процесс производства, социально экономический уровень местного населения, количество рабочих мест, объем налогов, которые платит предприятие. Его интересует цена, при этом применяется принцип максимальной экономии, в том числе на проведение качественного аудита. А для другого инвестора такое приобретение является целью всей жизни. Поэтому, при покупке он будет учитывать все показатели предприятия, в том числе существующую деловую репутацию (good will) и ряд других факторов.
Учитывая все эти особенности, процесс слияния и поглощения в агросекторе, как и непосредственно сами сделки M&A имеют свою специфику. Прежде всего, эта специфика проявляется в объекте покупки, который напрямую связан с правами на землю. Именно права на землю являются тем объектом, который интересует основную часть инвесторов, и которые нельзя увидеть в ангаре на предприятии, либо попробовать руками, поскольку они в определенной степени представляют нечто аморфное и необъятное. И все же, дальше мы будем пытаться описать основные этапы заключения сделок M&A в агросекторе.
С чего же начинается M&A после подбора претендента на покупку? А начинается все с предыдущих переговоров и закрепления, основных правил дальнейшей подготовительной работы. Исходя из нашего опыта, уже на данном этапе нужно фиксировать все договоренности и существенные условия, которые мы обычно оформляем или в виде протокола о намерениях или предварительного договора купли-продажи. Именно наличие одного из указанных документов становится отправной точкой для дальнейшей работы по приобретению предприятия. Данными документами закрепляются этапы сделки, предварительный перечень активов для продажи, указываются основные исходные данные для анализа и передаются копии документов, а при определенных условиях и авансовые платежи. Как показала практика, отсутствие такого документа на начальном этапе приводит к определенному хаосу в документообмене и подготовке к заключению сделки. Кроме того, сторонам не стоит забывать о порядке обмена и доступа к документам, содержащим конфиденциальную информацию и коммерческую тайну, в связи с чем, дополнительно заключаются договора о конфиденциальности.
Следующим этапом после подписания предварительного договора или протокола о намерениях и получения исходных данных является проведение аудита, или как его еще называют − Due Diligence, что в переводе с английского означает «обеспечение должной добросовестности». Сразу стоит обратить внимание, что Due Diligence бывает разный, как по времени проведения так и по глубине проверки. Многие клиенты хотят получить результат за 1-2 дня, что само собой исключает проведения детального и комплексного анализа, поскольку за такое короткое время возможно только поверхностно проверить основную информацию по предприятию, например регистрационные документы, документы налоговой и бухгалтерской отчетности, наличие прав собственности на недвижимость и транспортные средства. Однако такой аудит не дает возможности проверить всю полноту полученной информации, то есть техническое состояние недвижимости и транспортных средств, историю их приобретения и законность заключенных договоров, провести анализ судебных реестров, проверить отношение общественности и местного населения к предприятию, проверить внутренние правила и трудовую дисциплину, детально изучить финансовое состояние предприятия в разные периоды, отследить финансовые отношения с владельцами, проверить наличие или отсутствие скрытых долговых обязательств. Конечно, такой аудит имеет свои преимущества, это, прежде всего его относительно небольшая стоимость и короткие сроки подготовки заключения, однако такой вывод может иметь лишь предварительный характер и не может быть окончательным.
Как же проводится углубленный Due Diligence аграрного предприятия?
И здесь, опять же, исходя из нашего опыта можем выделить следующие этапы проведения полного комплексного аудита.
- Проверка полномочий на продажу. Во время данного этапа проверяются все уставные и корпоративные документы за последние три года, а при необходимости и за больший период. Проверяется правильность получения права собственности на предприятие, правильность их оформления, анализируются все редакции уставных документов, протоколы, приказы, доверенности, договоры. Особого внимания требует проверка вопроса правильности наследования прав на предприятие.
- Проверка прав на землю. Данный этап в большинстве случаев является наиболее объемным и ответственным, поскольку именно права на землю являются основной составляющей ценообразования при приобретении сельскохозяйственного предприятия. Проверка прав на землю, в свою очередь также делится на: проверку зарегистрированных прав, анализ заключенных и незарегистрированных договоров, анализ договоров и других механизмов с органами государственной власти и органами местного самоуправления, проверку правильности использования земель учебных заведений и науки, проверку информации по обработке земель без надлежащего правового основания, анализ наличия или отсутствия фактов самовольного захвата земель, или самовольно вспаханных земель, то есть тех, которые по целевому назначению являются пастбищами и сенокосами. Последние виды проверки прав имеют существенное значение при анализе криминальных рисков предприятия и его руководства. Кроме того, в данной группе вопросов особого анализа требуют земли запаса и резерва, и земли, перешедшие или переходящие в статус выморочного наследства, что в последнее время носит достаточно распространенный характер.
- Проверка прав на сельскохозяйственную технику и транспортные средства и их наличие. Сам факт наличия документов на технику еще не дает гарантии ее наличия. На практике бывают случаи, когда тракторы 80-х годов прошлого столетия могут находиться в довольно приличном состоянии, однако их остаточная балансовая стоимость маленькая, а транспортные средства возрастом 5-7 лет − по факту выглядеть как куча металлолома. Именно такие факты, скорее всего не удастся обнаружить при поверхностном аудите. Кроме того, на данной стадии проверяется информация относительно оснований приобретения в собственность таких транспортных средств, самоходных машин и механизмов, а также наличие долговых обязательств по их оплате. Проверяются все имеющиеся кредитные договоры, договоры лизинга, а также условия их закрытия и погашения, в том числе наличие соответствующих справок. Дополнительно проверяются реестры запретов и отягощений движимого имущества, реестр залогов и объявления о розыске.
- Проверка прав на недвижимое имущество. Зачастую бывают случаи, когда на предприятии существует то или иное здание, иногда даже довольно большое, а правоустанавливающие и инвентаризационные документы отсутствуют, и наоборот. Обнаружить это возможно только при проведении детального аудита с выездом на местность для наглядной проверки их наличия и визуальной проверки технического состояния. Так же, как и с движимым имуществом, проверяются государственные реестры прав, запреты, аресты и дополнительные обременения которые могут скрывать продавцы. Довольно редко, но бывают случаи, что в собственности предприятия находятся недвижимость, которая является памятником архитектуры, занесенная в перечень объектов культурного наследия местного или общегосударственного значения. Такой факт никогда нельзя упускать из виду, поскольку приобретение такого объекта без получения предварительного согласования специального органа влечет за собой риск признания договора купли-продажи недействительным.
- Проверка биологических активов. Так же, как и с транспортными средствами и объектами недвижимости, наличие таких активов нужно проверять наглядно. Такую проверку, желательно делать со специалистом ветлечебницы (ветеринара) для определения состояния поголовья. При наличии биологических активов дополнительно стоит проверить обязательства предприятия по сохранению поголовья, факты получения дотаций из государственного и местного бюджетов, участие в различного рода государственных и локальных программах. Все это позволит избежать рисков и неожиданностей в будущем.
- Проверка и отображения незавершенного производства. Сельское хозяйство, особенно растениеводство, является непрерывным процессом, который постепенно, начиная с озимых культур, переходит в ранневесенние и основные зерновые культуры, и снова возвращается к озимым, поэтому наличие на предприятии незавершенного производства на протяжении всего года является скорее закономерностью, чем случайностью. Правильный учет, уход и проверка наличия такого производства позволит собрать хороший урожай, не переплатив при этом при приобретении. То же самое касается горюче-смазочных материалов и средств защиты растений, поскольку их наличие или отсутствие на складах предприятия не отражает реальной картины дел и требует детальной проверки, в том числе первичной документации и анализа отношений с контрагентами.
- Проверка дебиторской и кредиторской задолженности, состояния финансово-кредитных отношений. Документальное подтверждение финансового состояния предприятия как лакмусовая бумага отражает общее состояние дел. Обычно для проверки правильности ведения подготовки и подачи бухгалтерско-финансовой отчетности привлекают профессиональных аудиторов, или целые аудиторские компании. Правильный юридический аудит финансовой документации поможет установить состояние дел и избежать значительных рисков в будущем. Отдельно от баланса и отчета о финансовых результатах проверяется кредитная история предприятия, её наличие или отсутствие, наличие просроченной и непогашенной задолженности. Кроме того, отдельного исследования требует вопрос о наличии договоров о финансовой помощи, поворотной или безвозвратной, а особенно с учредителями и членами их семьи, поскольку, как показывает наш опыт, такие договоры особо не афишируются и обычно остаются без внимания аудиторов. Также дополнительной углубленной проверки требуют вопросы поручительства, как финансового, так и личного. Проверке подлежат все случаи поручительства, как самого предприятия, так и его учредителей и должностных лиц.
- Анализ трудовых отношений. По опыту, стоит отметить, что данный вопрос или вообще не раскрывается большинством компаний, проводящих аудит, или отображается поверхностно. Однако вопрос кадров и их материального и документального обеспечения является одним из ключевых вопросов дальнейшей работы предприятия. Дело даже не идет о тайном или скрытом положении о профсоюзном органе или обещанных предыдущим руководством социальных гарантиях. Основная проблема кроется в наличии отлаженной трудовой дисциплины, наличии должностных инструкций, проверке их соблюдения, наличия правил премирования (поощрения) и наказания. Кроме того, нуждаются в проверке вопросы оплаты труда, начисления единого социального взноса и оплаты налогов. Поэтому при проведении аудита предприятия перед его приобретением также не стоит забывать о трудовых отношениях.
- Проверка антимонопольных рисков. Вопрос антимонопольных рисков как никогда актуален при сопровождении сделок M&A. При анализе антимонопольных рисков учитываются финансовые показатели обеих сторон соглашения, их учредителей, а также связанных лиц и членов их семей. Именно антимонопольные риски являются наиболее значимыми, поскольку влекут за собой значительные финансовые санкции, размер которых составляет до пяти процентов дохода (выручки) субъекта хозяйствования от реализации продукции (товаров, работ, услуг) за последний отчетный год, предшествовавший году, в котором налагается штраф.
- Проверка наличия разрешительных документов. Это специфический этап, во время которого проверяются имеющиеся лицензии и разрешительные документы. Например, лицензия на выращивание мака и других наркотических веществ и прекурсоров. Сюда же относится разрешение на специальное водопользование. То же самое касается разрешения на выбросы при наличии отопительных приборов. И еще масса других разрешительных документов, которые требуют подробного анализа при проведении общего аудита.
- Анализ судебных реестров. Это отдельный вид проверки во время которого исследуется история судебных дел с участием предприятия, его владельцев и должностных лиц. Проверяется наличие существующих судебных споров и оценивается их возможное влияние на деятельность предприятия.
Изложенный перечень отдельных этапов и видов информации, которая на наш взгляд нуждается в проверке не является исчерпывающим и может быть изменен в зависимости от специализации объекта продажи.
Результаты проведенного аудита обычно оформляются в один единственный документ с приложениями. В нашем случае это меморандум, где описываются все выявленные обстоятельства и факты. Отдельно описываются возможные риски, пути их избежания и устранения. Кроме того, обычно мы предоставляем нашим клиентам в виде отдельного документа структуру сделки с подробным описанием этапов ее проведения и непосредственно проект договора купли-продажи.
Одним из завершающих этапов оказания услуг при сопровождении сделок M&A является заключение договора купли-продажи и проведения государственной регистрации изменений в учредительные документы предприятия, где также много зависит от правильности оформления документов и порядка их передачи. Не всегда стороны соглашения хотят показывать государственному регистратору все условия договора, что также требует дополнительной подготовки в виде выдержек из договора подготовленных специально для государственных органов.
Отдельного внимания при проведении Due Diligence требует вопрос по сопровождению так называемого переходного периода, который длится, начиная с момента проведения переговоров, включая время на проведение аудита, подготовку к заключению соглашения и заканчивается моментом фактической передачи предприятия в управление покупателя. Такой переходный период, в зависимости от условий, может занимать от нескольких недель до нескольких месяцев, а в отдельных случаях несколько лет, если присутствует условие о этапности оплаты по договору. Поэтому, здесь как никогда нужен своевременный и профессиональных подход к урегулированию всех текущих вопросов, начиная с сопровождения процесса проведения сезонных работ, которые уже не хочет проводить продавец и еще не может провести покупатель, заключение договоров поставки и сбыта материалов и товаров для обеспечения деятельности предприятия, период между перерегистрацией транспортных средств, инвентаризацией и вывозом остатков со складов, выполнения заключенных контрактов и договоров, и ряд других вопросов, которые требуют своевременного решения и не могут быть выполнены после завершения всех процедур по заключению договора купли-продажи.
Экспертное заключение
Сделки M&A в агросфере является особым видом сделок, которые требуют профессионального подхода. Начиная с этапа подготовки и проведения предварительных переговоров, заключения протокола о намерениях, проведение правильного, качественного и своевременного аудита относительно предмета покупки и связанных с ним правоотношений, заканчивая предоставлением заключения с рекомендациями по заключению сделки купли-продажи и подготовкой проекта договора с подробным алгоритмом действий, все действия требуют тщательной подготовки и профессионального подхода. Ну и конечно не нужно забывать о переходном периоде, который также требует особого внимания, в том числе со стороны покупателя.
