2016 год показал, что рынок недвижимости Украині, несмотря на скромные темпы и отсутствие явных улучшений в экономике страны и стабилизации в политическом устройстве, оживает.
Большое влияние на увеличение темпов продаж оказали, в первую очередь, три фактора: отложенный спрос; люди за три года привыкли жить в нестабильной ситуации и начали планировать свое будущее в Украине; выравнивание цен на рынке.
Клиенты, которые раньше не могли найти желаемый товар в рамках своего бюджета, благодаря корректировке стоимости квадратного метра в 2015 году смогли осуществить покупку. В то же время рынок «проседал» достаточно долго, и на протяжении 2014-2015 годов покупатели ожидали его дна.
Однако строительство новой элитной недвижимости продолжалось, и спрос, который падал в это время, заставил застройщиков подходить к девелопменту основательнее. На рынке появилось множество проектов на голову выше тех, что были построены ранее. Многие застройщики начали развивать проекты в период начала военных действий, что тоже позволило снизить себестоимость строительства и благодаря этому разработать конкурентный продукт. Когда цены зафиксировались на определенном уровне и начали понемногу расти, это стало сигналом для старта покупок.
Подавляющее большинство сделок на рынке происходит с целью личного использования в дальнейшем, то есть квартиру покупают для себя, для детей, для родителей. Тем не менее, отмечается и рост интереса инвесторов к рынку новостроек. Как правило, это приобретение площадей для дальнейшей сдачи в аренду. Наименьшее количество сделок – для перепродажи в будущем.
На 1 января 2017 года общий объем предложения квартир в элитных новостройках первичного рынка составило 3607 квартир, или 341 173 кв. м в 34 жилых комплексах. Из них 309 квартир, или 47 573 кв. м в классе premium, и 3298 квартир и 293 600 кв. м, соответственно, в business. За 2016 год на рынок вышло 2058 квартир общим объемом 166 000 кв. м. Более 60% всего предложения элитного сегмента сосредоточено в Печерском районе Киева – свыше 200 тыс. кв. м, почти 99 тыс. кв. м – в Шевченковском районе.
Главные тенденции минувшего года
- увеличение нового предложения;
- рост темпов продаж квартир;
- коррекция стоимостных показателей;
- стабильный спрос на локацию Печерска и Исторического центра;
- покупка квартир на объединение.
В течение 2016-го продолжалась корректировка цен в сторону понижения, однако в сегменте premium по итогам года мы видим незначительный рост среднего показателя стоимости квадратного метра на 2%, незначительный минус (-4%) на цены в классе business.
Основные причины изменения среднего показателя цен
- корректировка цен от застройщика;
- колебание курса доллара сказывается на гривневых ценах;
- старт продаж новых объектов;
- выход из продаж квартир с минимальными и максимальными показателями цен в доме;
- готовность объекта.
При этом в течение года отмечались корректировки цен от застройщиков как в сторону понижения (для объектов с изначально завышенными показателями), так и в сторону повышения, (для готовых объектов с сокращающимся количеством вакантных квартир).
В 2016 году было продано 1667 квартир, или 152 314 кв. м от застройщиков элитных новостроек. Из них – 157 (18 277 кв. м) в классе premium и 1510 (134 037 кв. м) в business. Средний темп продаж квартир в месяц по каждому сегменту составил 13 квартир класса premium и 125 квартир класса business.
Стоит отметить, что в зависимости от каждого объекта темпы продаж в доме существенно разнятся – от одной квартиры в 2-3 месяца до 15-20 квартир в месяц.
Запросы потенциальных покупателей в сегменте premium концентрировались на квартиры площадью от 150 кв. м с 2-3 отдельными спальнями, видовой гостиной, просторными гардеробными, несколькими санузлами.
В business-классе – запросы по большей части на квартиры площадью до 60 кв. м с одной выделенной спальней и квартиры площадью 100-130 кв. м с двумя спальнями. Первоочередную роль играет локация квартиры.
При выборе квартиры покупатель ориентируется на ряд основополагающих характеристик объекта
- Местоположение: Исторический центр, Печерск, Зверинец, Правительственный квартал.
- Соответствие обозначенному бюджету. В business-классе – от $100 000 до $400 000, в premium – от $200 000 до $1 млн.
- Планировочные решения: спальные комнаты с автономными ванными комнатами, просторные видовые гостиные, возможность объединения гостиной с кухней-столовой, 2-3 стороны света и т.д.
- Видовые характеристики. Наибольшим спросом пользуются квартиры с «парковым» видом или урбанистические виды с высоких этажей.
- Репутация застройщика.
- Качество строительства.
- Инфраструктура дома.
- Профессиональная обслуживающая компания.
Прогноз на 2017 год
Нестабильность банковской системы в стране определяет единственный актуальный вариант сохранения личных денежных ресурсов у населения через приобретение недвижимости в собственность как с целью улучшения своих жилищных условий, так для инвестирования. Именно этот фактор будет основным в поддержании спроса на рынке новостроек.
За 2016 год был принят ряд изменений в разрабатываемый генеральный план развития Киева. Определяющим нововведением для рынка недвижимости стало решение о редевелопменте промышленных зон столицы под развитие новых жилых кварталов. Некоторые проекты уже вступили в активную фазу продаж.
В дальнейшем следует ожидать увеличения именно такого формата предложения – комплексная застройка больших территорий во всех сегментах.
Положительные тенденции, сформировавшиеся в 2016 году, будут иметь свое продолжение и в наступившем году. Однако не исключены существенные изменения в распределении спроса и динамики цен за счет выхода нового предложения в обоих классах элитного сегмента.
Проекты, которые сейчас находятся на начальных стадиях и открытие продаж которых ожидается в 2017 году, уже отличаются в лучшую сторону от существующего предложения по набору квартир, планировочным решениям, выбору архитектуры и набору инфраструктуры.
Девелоперы тщательнее прорабатывают детали комплексов: от функционала квартиры с проработкой зонирования до инженерных и технических решений. Такой подход определен желанием обоснованно увеличить стоимость объекта для потребителя. Рынок ожидает появления действительно объектов-реформаторов, которые зададут новый ритм и тон всему сектору дорогой недвижимости.
По предварительным оценкам, минимальный объем нового предложения элитных новостроек в 2017 году составит свыше 200 000 кв. м, или более 2000 квартир. Также ожидается выход новых международных девелоперов, которые рассматривали рынок Киева давно и готовы стартовать. Это увеличит конкурентную борьбу и в итоге положительно скажется на продукте.
В целом можно надеяться, что 2017-й сохранит положительный вектор развития рынка и увеличит динамику темпов продаж. Старт продаж новых интересных проектов усилит конкуренцию в элитном сегменте и сможет удовлетворить спрос клиентов, еще не определившихся в своем выборе.
Источник: Forbes
